Mietminderung wegen Baustelle?

(verpd) Lärm und Erschütterungen durch benachbarte Bauarbeiten können hinsichtlich des mietvertraglich vereinbarten Nutzungszwecks einen Mangel der Mietsache darstellen. Ein betroffener gewerblich oder freiberuflich tätiger Mieter kann daher auch dann einen Anspruch auf Minderung der Miete haben, wenn sein Vermieter keinen Einfluss auf die Baumaßnahmen hat. So das Kammergericht Berlin in einem aktuellen Urteil (Az.: 8 U 1006/20).

Ein Freiberufler hatte in einer an sich ruhigen Berliner Seitenstraße Parterreräume für seine Massagepraxis gemietet. Mit der Ruhe war es schlagartig vorbei, als unmittelbar neben dem Gebäude ein Haus abgerissen wurde, um für einen Neubau Platz zu schaffen.

Der Bürgersteig wurde abgesperrt und die Passanten umgeleitet. Lastkraftwagen, Betonmischer und schweres Baugerät standen nahezu durchgehend direkt vor dem Fenster der Praxis des Mannes.

Fehlender Einfluss auf Bautätigkeiten

Das hatte unter anderem zur Folge, dass diese von der anderen Straßenseite, von Passanten und Laufkundschaft nicht mehr wahrgenommen werden konnte. Durch die Erschütterungen der Baumaßnahmen war es außerdem zu erheblichen Staub- und Rissbildungen in den Gewerberäumen gekommen. An eine für die Tätigkeit des Mieters nötige Stille und Entspannung war nicht mehr zu denken.

Sein Ansinnen, bis zum Abschluss der Maßnahmen die Miete zu mindern, wurde von seinem Vermieter zurückgewiesen. Da er nicht Bauherr der auf dem Nachbargrundstück genehmigten Maßnahmen sei, sei der Entschädigungsanspruch des Mannes in Form einer Mietminderung unbegründet. Denn er habe keinerlei Einfluss auf die Bautätigkeiten.

Darauf kommt es nach Ansicht des von dem Betreiber der Massagepraxis angerufenen Berliner Kammergerichts aber nicht an. Die Richter gaben seiner Klage auf Mietminderung statt.

Eine Frage der Nutzungsmöglichkeit

Aufgrund Beeinträchtigungen durch das Bauvorhaben und insbesondere durch den Baulärm von Abriss-, Tiefbau- und Rohbauarbeiten sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in nicht unerheblicher Weise gemindert gewesen.

„Gemäß Paragraf 536 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist die vereinbarte Miete kraft Gesetz dann gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht“, so das Gericht. Der Kläger sei daher zu einer Mietminderung berechtigt gewesen.

Mietminderung in Höhe von 20 Prozent

Ein derartiger Anspruch setzt nach Ansicht der Richter auch kein Verschulden des Vermieters voraus. Ein betroffener Mieter könne die Miete daher selbst dann mindern, wenn sein Vermieter wie in dem entschiedenen Fall über keine Möglichkeiten verfüge, den Mangel zu beseitigen. Entscheidend sei einzig, dass die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache nur noch eingeschränkt möglich sei. Nach all dem hielt das Gericht eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent für den Zeitraum der Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargrundstück für gerechtfertigt.

Die Risse an Wänden und Decken rechtfertigten eine zusätzliche Mietminderung um drei Prozent. Die Richter sahen sich nicht dazu veranlasst, ein Rechtsmittel gegen ihre Entscheidung zuzulassen. Übrigens, wer als Mieter eine Mietrechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten selbst tragen zu müssen.

Denn die Police übernimmt diese Kosten bei Streitigkeiten für den Mieter, wenn der Rechtsschutzversicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat. Eine derartige Rechtsschutzabsicherung gibt es für Freiberufler und Gewerbetreibende entweder als separate Police oder als optionalen Zusatzbaustein in der Firmenrechtsschutz-Versicherung. Privatpersonen können eine Mietrechtsschutz-Versicherung ebenfalls als Einzelpolice oder als Einschluss in eine Privatrechtsschutz-Versicherung erhalten.